Gli operatori retail e commerciali, sia italiani che stranieri, sembrano ben a conoscenza delle norme generali che disciplinano le locazioni a uso commerciale. Tuttavia nella nostra esperienza abbiamo potuto constatare che questa il più delle volte si dimostra lacunosa considerando che la Legge 392/78 (“Legge Equo Canone”) prevede diverse disposizioni inderogabili.
Innanzitutto si applica agli immobili adibiti a uso commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico ed è una legge prevalentemente favorevole al conduttore.
Per quanto riguarda la durata, il termine minimo inderogabile previsto per le locazioni commerciali è di sei anni (nove per gli immobili adibiti ad attività alberghiere). Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni (o di nove) salvo disdetta di una delle parti da comunicarsi all’altra almeno 12 mesi prima di ciascuna scadenza contrattuale (18 mesi per le attività alberghiere). Tuttavia, la Legge Equo Canone riconosce al locatore la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto in taluni casi tassativamente previsti dalla legge e inerenti alla volontà del locatore di riutilizzare l’immobile per sé o per propri parenti.
Tuttavia, nella prassi conduttori con forte potere contrattuale riescono ad ottenere la rinuncia da parte del locatore alla facoltà di diniego alla rinnovazione alla scadenza del primo sessennio con la conseguenza che, alla fine del predetto termine, la disdetta potrà essere data solo dal conduttore con preavviso di 12 mesi al locatore.
Ai sensi dell’articolo 1573 del Codice Civile, i contratti di locazione non possono in ogni caso eccedere la durata massima di 30 anni (compresi gli eventuali rinnovi).
Fatti salvi i casi di risoluzione del contratto in qualsivoglia momento da parte del conduttore previsti dalle disposizioni generali del Codice Civile – come la risoluzione per fatto imputabile al locatore o per il verificarsi di determinate circostanze espressamente previste dal Codice Civile (a titolo esemplificativo: risoluzione del contratto per inadempimento o per sopravvenuta eccessiva onerosità della prestazione) – il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto di locazione in qualsivoglia momento e per qualsivoglia ragione o causa, dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi, solo se tale facoltà viene espressamente concordata fra le parti e prevista nel contratto. In assenza e indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento solo se ricorrono “gravi motivi”, sempre con preavviso di sei mesi.
Ciò premesso, generalmente il recesso libero viene concesso ai conduttori con forte potere contrattuale. Tuttavia ad alcuni conduttori può essere riconosciuta la facoltà di recedere dal contratto di locazione in ogni momento e per qualsivoglia causa o ragione dopo un certo numero di anni dalla data di decorrenza del contratto (in genere a partire dal terzo o quinto anno, che sono considerati i periodi minimi di tempo necessari per avviare un’attività). In alcuni contratti di locazione può inoltre essere riconosciuto il recesso libero a favore del conduttore quando il fatturato di quest’ultimo scende al di sotto di una certa soglia preventivamente pattuita.
Per quanto riguarda il canone di locazione, non vi sono disposizioni normative che limitano la facoltà delle parti di determinare liberamente l’ammontare del canone. Tuttavia, le variazioni in aumento non possono superare il limite del 75% Istat.
Le parti possono pattuire nel contratto il pagamento da parte del conduttore di un deposito cauzionale a garanzia della restituzione dell’immobile in buono stato al termine della locazione. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone e generalmente non è inteso a coprire rate del canone non pagate o garantire l’adempimento di altre obbligazioni contrattuali
Le parti possono anche prevedere il pagamento da parte del conduttore di un canone cosiddetto variabile da calcolarsi sul fatturato realizzato dal conduttore nell’immobile. Il canone variabile è determinato in misura percentuale. In questo caso il canone di locazione è strettamente legato all’andamento del fatturato del conduttore e, per tale motivo, troviamo clausole che prevedono un canone variabile soprattutto nei contratti di locazione con conduttori dalle forti prospettive di sviluppo commerciale.
Con riferimento ai lavori di ristrutturazione da parte del conduttore, il preventivo consenso del locatore è sempre richiesto per questioni di opportunità e per ragioni amministrative. Infatti tali lavori possono richiedere il deposito da parte del conduttore presso le competenti autorità amministrative della relativa pratica edilizia con annesso progetto che deve essere espressamente approvato dal locatore.
Infine, al conduttore spetta la manutenzione ordinaria dei locali e quella straordinaria dei beni di proprietà del conduttore stesso presenti nei locali. Al locatore spetta, invece, la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e quella straordinaria dei locali.
